課税仕入れの用途区分(販売目的のマンション等)

不動産業者が、販売目的でマンションを仕入、転売する。

このマンションの仕入れの際に、消費税の課税仕入れの用途の区分の問題があります。
不動産販売業等の場合、課税売上高5億円をこえている、もしくは課税売上割合が95%未満という事がほとんどだと思いますので、課税仕入れについての用途区分は必要になります。

販売用として仕入を行った物件(建物分)については、当然のように課税売上(販売)にのみ対応する課税仕入れとして、仕入税額控除を全額しているというのが実務的に多いみたいですが、昨今ではこの部分に対しての税務調査等での否認がかなり多くなっているようで、一概に販売用だからで、課税売上にのみ対応とはならないので注意が必要です。

消費税基本通達11-2-20には次のようにあります。

「個別対応方式により仕入れに係る消費税額を計算する場合において、課税仕入れ及び保税地域から引き取った課税貨物を課税資産の譲渡等にのみ要するもの、その他の資産の譲渡等にのみ要するもの及び課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものに区分する場合の当該区分は、課税仕入れを行った日又は課税貨物を引き取った日の状況により行うこととなるのであるが、課税仕入れを行った日又は課税貨物を引き取った日において、当該区分が明らかにされていない場合で、その日の属する課税期間の末日までに、当該区分が明らかにされたときは、その明らかにされた区分によって法第30条第2項第1号《個別対応方式による仕入税額控除》の規定を適用することとして差し支えない。」

確かに、これを見ると仕入の時点では販売目的(課税売上)であれば、課税売上のみに対応と考えられるのですが、そこが実態とかけ離れている事案が多いため否認事例が増える要因になっているようです。

仕入をしてすぐに転売できれば、特に問題にはならないでしょうが、実際には仕入を行ってから販売までの期間が少なからず発生することも多いでしょう、そうすると新築の場合ではなく、中古物件については、仕入時点での使用状況が事務所賃貸・住居用・その併用等と様々でしょうから、販売用でとはいってもそれだけでは課税売上のみに対応との裏付けは厳しいでしょう。(販売までの期間実際に家賃収入が発生したりするわけなので。)

課税売上のみに対応することの裏付け等が対抗するためには必須となると思いますが、実態をとらえて住宅用としての家賃収入が発生したりしてしまうとなかなか難しいでしょう。(なので家賃収入が発生する場合は共通対応の課税仕入れとして処理が無難にならざる得ないのかもしれません。)

この流れは、規模等は関係ないのでワンルームマンションの販売についても同様なので、多くなってきていると思われる投資用としてワンルームを販売する不動産販売業についても同様の注意が必要になっています。

 

 

川崎生まれ・川崎育ちの税理士、濱村純也です。

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