平成30年度改正の小規模宅地特例の貸付事業用宅地等

以前にも書きましたが、改正により、小規模宅地等の特例の適用要件が変わりました。
今回は貸付事業用宅地等についての注意点的な論点を書いていきます。

30年4月1日以後の相続等から、「相続開始前3年以内」に「新たに貸付事業の用に供された宅地等」は貸付事業用宅地等の対象から除外されるようになりました。
ただ、同日から33年3月31日までに生じた相続等については経過措置により、上記の「相続開始前3年以内」を「30年4月1日以後」と読み替えることで，
30年4月1日より前に貸付事業の用に供された宅地等は相続開始前3年以内の貸付けであっても、従来どおり貸付事業用宅地等として特例の対象となります。

経過措置の対象となるのは、あくまで貸付事業の用に供された宅地等でなければなりません。
なので建築等の段階では、貸付事業を行う意思があっても、その敷地が実際に貸付事業の用に供された状態ではないため
賃貸物件を他社に貸し付けている状態にある事が対象となるための原則となるようだ。

サブリースでの事業供用

アパート等の貸付事業を行う際に不動産管理会社等と結ぶサブリース契約については、オーナーが不動産管理会社等に建物を貸し付け、その不動産管理会社等が各入居者に貸し付ける、要は建物の“又貸し”といった形と考えられるため、オーナーが不動産管理会社等に建物を貸し付けていれば、その敷地はオーナーである被相続人の貸付事業の用に供されたといえるようです。ただ、この場合も建物が建築中だとその敷地が貸付事業の用に供されたとはいえないという。

3年超の事業的規模の貸付をしていると対象になる。

上記のとおり今回の改正で、相続開始前3年以内の貸付け（30年4月1日から33年3月31日までの相続等の場合は、30年4月1日以後の貸付け）は貸付事業用宅地等の対象から除外となる。
ただ、相続開始まで3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている者が行う貸付けについては、相続開始前3年又は30年4月1日以後の貸付けでも対象となる。

行き過ぎた節税を是正するために改正となりましたが、しっかりと賃貸を行っていた場合の3年以内の貸付けについて
（事業的規模の場合ですが。）の措置もあります。
なので、今後は一概に3年以内の貸付けについては、小規模宅地等の特例を受けれないではなく、まずはその被相続人の
不動産賃貸の規模が、事業的か業務的かをしっかりと把握する事が不可欠となるでしょう。

川崎生まれ・川崎育ちの税理士、濱村純也です。

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